SimulaBnB: cuanto te queda REALMENTE de tu Airbnb (Regimen 625)

Que es

Una calculadora que responde una pregunta que casi ningun anfitrion de Airbnb en Mexico tiene clara: de lo que paga el huesped, ¿cuanto te queda a ti? Entre la tarifa de servicio de la plataforma, el IVA y las retenciones de ISR e IVA del Regimen 625 (Plataformas Tecnologicas), el numero que ves en la app de Airbnb y el que llega a tu cuenta no se parecen. SimulaBnB hace ese calculo completo y lo resume en una sola cifra verde: tu ganancia neta.

Landing de SimulaBnB con el titulo 'Calcula tus ganancias reales' y cuatro features: calcula ganancias, multiples propiedades, historial completo y exporta datos — SimulaBnB: un simulador de costos y ganancias para el Regimen 625, pensado para anfitriones mexicanos.

Ver el demo en vivo →

Para quien es y que resuelve

Para alguien que renta una o varias propiedades en Airbnb y quiere saber, antes de aceptar una reserva o fijar una tarifa, cuanto va a ganar de verdad. El dolor no es la falta de datos: es que estan dispersos y nadie los suma bien.

La tarifa por noche se ve grande, pero hay que restarle la comision de la plataforma (que ademas varia, 12.5% / 15% / 15.5% segun el tipo de anfitrion).
El Regimen 625 retiene ISR e IVA sobre cada cobro, y casi nadie sabe de memoria los porcentajes.
El IVA del cliente, el IVA de la tarifa de servicio y la limpieza enturbian aun mas la cuenta.

SimulaBnB tiene dos modos para cubrir los dos perfiles:

Calculadora en modo Simple: tarifa por noche 1800, 3 noches, reserva via Airbnb, y un panel de resultados con ganancia neta de 4,609.40 pesos y el desglose de subtotal, limpieza, total con IVA, deducciones y pago al anfitrion — Modo Simple: tarifa, noches, ¿es via Airbnb? y listo. La ganancia neta sale al instante, con el desglose basico al lado.

Modo Simple para quien solo quiere un numero rapido: tarifa, noches y si la reserva entra por Airbnb. Una cifra clara y un mini desglose.
Modo Avanzado para quien quiere ver toda la mecanica fiscal: comision exacta, limpieza, descuentos, comision de administracion y el desglose completo del Regimen 625, retencion por retencion.

La parte interesante: el desglose fiscal completo

Lo que distingue a esta herramienta de "una multiplicacion en una servilleta" es que modela todo el Regimen 625, no una aproximacion. El modo Avanzado muestra, para cada reserva, las cinco lineas fiscales que normalmente quedan invisibles:

Calculadora en modo Avanzado: formulario con comision Airbnb seleccionable, costo de limpieza, descuento y comision de administracion; panel de resultados con ganancia neta y un desglose fiscal del Regimen 625 que lista IVA cliente 16%, retencion ISR 4%, retencion IVA 8%, tarifa servicio 15% e IVA de la tarifa de servicio — Modo Avanzado: el desglose fiscal del Regimen 625 linea por linea. Cada retencion deja de ser un misterio.

Concepto	Tasa
IVA cliente	16%
Retencion ISR	4%
Retencion IVA	8%
Tarifa de servicio Airbnb	15% (variable)
IVA sobre la tarifa de servicio	16% de la tarifa

Toda esa logica vive en un modulo de calculo puro y testeado (calculator.ts), separado de la interfaz: las formulas del Regimen 625 son funciones sin estado, con cobertura de pruebas, de modo que el numero en pantalla siempre cuadra al centavo. La UI solo pinta lo que el motor calcula.

Diseñada para vivir en el telefono

Un anfitrion decide tarifas desde el celular, muchas veces sin buena señal. Por eso SimulaBnB es 100% offline: no hay servidor ni base de datos detras de la calculadora. Todo corre en el navegador y los datos (propiedades guardadas, historial de simulaciones) se quedan en el localStorage del dispositivo. Ademas es una PWA instalable, asi que se comporta como una app nativa en la pantalla de inicio.

Sobre esa base offline se montan las comodidades: guardar varias propiedades con su tarifa y limpieza para no recapturar, un historial de simulaciones para comparar escenarios, y exportar todo a JSON o CSV para respaldo o para abrirlo en Excel.

Stack

Framework: Next.js (App Router) + TypeScript estricto.
Estilos: Tailwind CSS.
Arquitectura: monorepo con pnpm workspaces, separando el core de calculo fiscal del paquete web. El core no sabe nada de React; se puede testear y reusar solo.
Datos: sin backend. localStorage para persistencia, lo que hace la app offline-first e instalable como PWA.
Testing: Vitest + React Testing Library, con el calculator.ts cubierto al 100%.

El motor real: el panel de gestion

La calculadora publica es la punta del iceberg. Detras hay un panel de gestion completo —privado, con login— que convierte el mismo motor fiscal en un sistema de administracion de propiedades de Airbnb de punta a punta. Las capturas que siguen son del panel corriendo con un dataset 100% ficticio (nombres, propiedades y montos inventados); ningun dato real de terceros aparece aqui.

Dashboard del panel: tarjetas de payout neto, retenciones, ocupacion y CFDI pendientes; un desglose financiero en cascada del Regimen 625; ocupacion por casa con barras de porcentaje; y graficas de payout por mes y Airbnb vs directo — Dashboard (datos demo): el desglose en cascada del Regimen 625 —de lo que paga el huesped a la ganancia final— mas ocupacion por propiedad y tendencias. El mismo calculo de la calculadora publica, pero sobre datos reales de operacion.

Sobre el motor fiscal se construye un sistema con varias piezas:

Reservaciones — el registro de cada estancia (plataforma, noches, payout, estado fiscal del CFDI) con filtros por propiedad, plataforma, estado y periodo.
Reporte contable mensual — ingresos, IVA trasladado, retenciones de ISR e IVA, IVA acreditable de comisiones e IVA a cargo, mes por mes. La materia prima de la declaracion.
Liquidacion al dueno — para propiedades de terceros, calcula el statement del mes: ingresos, IVA pendiente al SAT, comision de administracion, gastos y el saldo neto a transferir al propietario.

Tabla de reservaciones con columnas de propiedad, huesped, check-in, check-out, cobro, noches, plataforma, estado, tipo, CFDI y payout; con totales de noches y payout al pie — Reservaciones (datos demo): cada estancia con su estado fiscal y payout, filtrable por propiedad, plataforma y periodo.

Reporte contable mensual: tabla por mes con base gravable, IVA trasladado 16%, retencion de IVA e ISR de Airbnb, IVA acreditable de comision, IVA a cargo, gastos y payout neto, con totales del ano — Reporte contable (datos demo): el resumen fiscal mensual que alimenta la declaracion —base gravable, IVA trasladado y retenido, IVA a cargo— derivado de las mismas formulas del Regimen 625.

Liquidacion mensual al dueno: reservas con payout del periodo, calculo de ingresos brutos, IVA pendiente al SAT, comision de administracion, gastos reembolsables, neto al dueno y saldo a transferir, con acciones para guardar, cerrar, marcar pagada y enviar — Liquidacion al dueno (datos demo): el statement automatico de un mes para una propiedad de terceros, del ingreso bruto al saldo neto a transferir.

La pieza clave es que todo cuelga del mismo calculator.ts: la cifra que un anfitrion ve en la calculadora publica y la que sustenta una liquidacion o un reporte fiscal salen del mismo motor puro y testeado. Una sola fuente de verdad para el calculo, muchas superficies encima.

La leccion

La tentacion en una herramienta asi es meter las formulas directo en los componentes "porque es solo una multiplicacion". Aqui la decision fue la contraria: el calculo fiscal es el producto, la UI es un cliente mas de ese motor. Aislarlo en un modulo puro y testeado es lo que permite confiar en la cifra verde — y lo que convierte una calculadora bonita en una en la que de verdad te apoyas para decidir una tarifa.